El proceso de comprar una vivienda requiere una serie de pasos a seguir que a menudo puede hacerse largos y complicados. Por ello, hemos dispuesto una serie de ideas prácticas, pero sencillas, a modo de apoyo y de guía para facilitar la tarea de comprar una casa, algo que no siempre es fácil ni rápido.
Definir la casa que buscamos
Antes de comenzar la difícil tarea de buscar la casa de nuestros sueños, debemos tener claros cuáles son las necesidades y los gustos que tenemos. Nuestra primera recomendación es definir una serie de prioridades que la vivienda debe cubrir; es decir, marcar un mínimo y máximo indispensable. Una casa es una inversión costosa y a largo plazo, por lo que no es aconsejable hacer una búsqueda con prisas y sin mirar a futuro.
Algunos de las características más importantes que debemos tener en cuenta podrían ser las que siguen:
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- La zona y ubicación de la vivienda. Debemos pensar dónde queremos vivir y cómo: si queremos vivir en el centro de la ciudad, en un pueblo, o en un barrio residencial; a las afueras del núcleo urbano, cerca de un colegio, próximo al trabajo, cerca del mar, o en una urbanización tranquila y con amplias zonas verdes. Es decir, qué según la vida que tengamos, lo prioritario en este sentido.
- El tipo de vivienda. Qué buscamos como primera opción: un apartamento, un piso grande, un ático, una casa adosada o pareada, o una villa o chalet independiente. Generalmente el tipo de casa lo define la oferta del tipo barrio que buscamos. En el centro de la ciudad o en primera línea de playa encontraremos pisos y apartamentos, y en urbanizaciones alejadas del centro tendremos pisos y viviendas unifamiliares.
- La antigüedad de la vivienda. Debemos saber si queremos una vivienda completamente nueva o de segunda mano, valorando su estado por si hubiera que realizar reformas o modificar su distribución o cambiar elementos estructurales como pueda ser el asilamiento, por ejemplo.
- Las características de la vivienda. Es necesario definir el número de habitaciones y servicios que necesitamos, si debe tener aparcamiento, trastero, su orientación, la superficie y distribución de la vivienda, o la calidad de los materiales, y otros servicios adicionales, como la instalación de aire acondicionado, calefacción, piscina, portero, etc…
Será complicado encontrar una vivienda que combine todas nuestras necesidades actuales y futuras, pero sí que podemos establecer algunas características imprescindibles que la casa tiene que tener; es decir, y volviendo al principio, establecer un mínimo y un máximo indispensable, o sea nuestras líneas rojas.
El presupuesto que tenemos para la casa
El precio es seguramente el principal factor que determina la compra de una vivienda. Ya con las principales características definidas (zona, tipo de vivienda, dormitorios, etc.), la segunda idea a tener en cuenta es la de establecer un presupuesto que se ajuste a la compra de la casa que deseamos encontrar. Por ello, debemos tener claro las posibilidades de acceso a financiación y en qué condiciones se dan. Es decir, es importante bosquejar qué gastos anuales podemos pagar (Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), comunidad de vecinos, mantenimiento, seguros, etc…).
Se trata de hacer números de hasta dónde podemos llegar siendo realistas a tenor de lo que buscamos y de lo que podemos mantener sin agobios, para evitar riesgos innecesarios y poder pagar la vivienda cómodamente, tanto si se accede a una hipoteca, como si se usan ahorros, o se emplea el dinero de la venta de otra vivienda.
La búsqueda de la vivienda
Cuando ya tenemos claro qué casa buscamos y el precio que estaríamos dispuestos a pagar por ella, comenzaremos su búsqueda. Esta fase del proceso de compra es seguramente la que más ha evolucionado gracias a la revolución que ha supuesto la llegada de internet y las nuevas tecnologías. Además de portales inmobiliarios, conveniente explorar todas las vías posibles que ofrece la red: perfiles del vendedor y/o comprador, web’s de agencias inmobiliarias, redes sociales, etc…
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- Portales y webs inmobiliarios.
- Darse un paseo por la zona donde queremos comprar en búsqueda de carteles de “Se Vende”.
- Ponerse en contacto con particulares a través de anuncios en prensa o a través de conocidos.
- Acudir a agencias inmobiliarias especializadas en la zona que nos gusta.
- Si buscamos viviendas de obra nueva, preguntar en promotoras y constructoras.
- Buscar oportunidades en entidades financieras.
- Estar atentos al boca a boca.
Cada canal de búsqueda tiene sus ventajas y desventajas. Una agencia inmobiliaria puede convenir si no disponemos de tiempo y queremos evitar problemas en el proceso de compra. En un banco muchas de las viviendas suelen provenir de embargos por lo que en muchos casos se encuentran muy deterioradas. Con un particular tenemos la posibilidad de negociar directamente el precio, aunque deberemos tomar una serie de precauciones para librarnos de engaños y otro tipo de posibles circunstancias e inconvenientes.
En cualquier caso, conviene tener paciencia y mirar sin prisas hasta encontrar la casa que más se adapta a nuestras necesidades.
Visitar la vivienda
Antes de decidirse por un inmueble, es imprescindible visitar la vivienda para conocer en detalle la casa, y tener una primera toma de contacto con el comprador. Es en esta primera visita cuando debemos prestar atención a muchos detalles y no dejarnos llevar por las prisas, ni un exceso de ilusión.
En esta visita estudiaremos si la distribución y características encajan con lo que buscamos, fijándonos en detalles como por ejemplo:
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- posibles desperfectos,
- puertas y ventanas,
- suelos, paredes y pintura,
- olores y ruidos,
- manchas y suciedad,
- iluminación,
- calefacción y aire acondicionado,
- instalación eléctrica,
- instalaciones sanitarias y cañerías,
- grifería en baños y cocina,
- exterior de la vivienda.
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Podemos solicitar al comprador una memoria de calidades, planos de la vivienda y certificados de las instalaciones.
Además, es recomendable hablar con los vecinos o darse un paseo por el barrio para conocer la zona. Analizaremos la facilidad de aparcamiento, la cercanía a servicios y zonas de recreo, o la facilidad para realizar nuestros trayectos más habituales.
En la primera visita a la casa que nos gusta, no debemos dejarnos llevar por la ilusión y las ganas de comprar una nueva vivienda rápidamente. Se trata de un hecho importante, de una inversión cuantiosa, y precisamente por eso no debemos dejar ningún detalle al azar, o demasiado suelto.
Realizar la oferta y negociar el precio de la vivienda
Este sin duda alguna el paso más complicado como comprador de una vivienda. Cuando se encuentra la vivienda deseada hay que saber atarla realizando una oferta adecuada. Si cuentas con los servicios de una agencia inmobiliaria te asesorará sobre si la vivienda está en un precio dentro de los márgenes de mercado.
Si la oferta no es absurdamente baja, aunque pueda ser rechazada, puede dar lugar a iniciar la negociación por el precio de la vivienda. Por lo general, cuanta más oferta hubiera en la zona, más facilidad de negociar tendremos. En cambio, si hay más demanda que oferta, seremos nosotros quien debamos ajustarnos a esa oferta, sin demasiado margen de negociación para bajar el precio de la vivienda.
Gestiones antes de formalizar el contrato de arras
Ya hemos negociado y cerrado el precio de la vivienda con el vendedor. Pero antes de formalizar el contrato de compraventa, debemos realizar diversas gestiones y comprobaciones para evitar imprevistos no deseados. Los servicios de una inmobiliaria pueden encargarse de estas tareas:
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- Solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para identificar a los propietarios legales del inmueble, y conocer de manera fehaciente la superficie de la vivienda y las cargas existentes: embargos, hipotecas, anotaciones preventivas y demás.
- Comprobar que la vivienda está al corriente del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en el Ayuntamiento correspondiente.
- Conocer el valor mínimo de escrituración, ya que si vamos a pagar menos de ese valor mínimo, que en cada comunidad autónoma lo establece la Administración del ramo, puede llegarnos una declaración paralela posteriormente.
- Conocer los gastos de la comunidad de vecinos, si la hubiera, y los servicios que están incluidos en dichos gastos: agua caliente, gas, calefacción, recogida de basuras, limpieza o zonas comunes.
- Comprobar si el inmueble incluye aparcamiento y trastero, como parte integrante del mismo, como anexo o como propiedad independiente.
El contrato de arras y el contrato de compraventa
Revisado todo lo anterior, es muy conveniente dejar las condiciones por escrito en un contrato de arras o un contrato de compraventa. En este documento el vendedor se compromete a entregar la vivienda al comprador a cambio del precio acordado.
Por virtud de dicho contrato:
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- Se identifica legal y jurídicamente al vendedor y comprador.
- Se identifica la propiedad.
- Se pacta el precio y la forma de pago.
- El vendedor tiene la obligación de entregar la vivienda y, en caso de que haya vicios ocultos, tendrá que sanearlos.
- El comprador tiene la obligación de pagar el precio fijado en el tiempo y forma establecidos en el contrato.
- Se establecen penalizaciones en caso de que una de las partes no cumpla sus obligaciones.
En este contrato no es necesaria la firma del notario, y aunque se suele realizar en una gestoría o ante un abogado, es recomendable realizar este trámite ante notario para añadir un plus de seguridad.
Ante de firmar el contrato de compraventa, habitualmente se puede realizar un precontrato o contrato de arras, donde se pacta y entregamos una señal para asegurar y reservar la operación de compra de la vivienda. Hay que fijarse mucho también en este pre-contrato, porque generalmente ambas partes quedan obligadas a firmar el contrato de compraventa sean cuales sean las circunstancias.
El pago de la vivienda y la escritura notarial pública
En el plazo acordado en el contrato de compraventa, se ejecutará el acto de escritura pública ante notario, un requisito necesario e indispensable para la inscripción en el registro de la propiedad.
Realizaremos el pago de la vivienda, y tendremos varias opciones de pago, indicadas en el contrato de compraventa:
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- Pago al contado: en el mismo acto de escritura notarial pagaremos mediante un cheque certificado o a través de una transferencia vía Banco de España.
- Préstamo hipotecario: la opción más habitual, donde el banco remitirá la documentación al notario para preparar la escritura, a la que acudirá el apoderado de la entidad bancaria para formalizar la hipoteca.
- Subrogarse a la hipoteca concertada: el comprador puede subrogarse al préstamo hipotecario del vendedor, cambiando el titular.
- Precio aplazado: en donde el pago se realiza tras la escritura pública de compraventa.
Gastos de compra
Finalmente, ya siendo propietarios, deberemos liquidar una serie de gastos e impuestos que nos corresponden como compradores:
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- Gastos de hipoteca, que incluyen la tasación y los gastos de gestoría para formalizar la apertura de la misma.
- Gastos de notaría para el contrato de compraventa y de escritura pública.
- Gastos del Registro de la Propiedad.
- IVA (Impuesto sobre el valor añadido) o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
- IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
Ante cualquier circunstancia y necesidad, no dudes en consultar con la Agencia EurocasaGijón, inmobiliaria de referencia en Gijón y Asturias.